Baufinanzierung

Mit der Baufinanzierung in Ihr Traumhaus

Viele träumen von einem eigenen Haus. Doch reicht meist das Eigenkapital nicht aus um das Vorhaben zu verwirklichen. Oft wird als Ergänzung auf einen Kredit zurückgegriffen. In dem Beitrag können Sie sich über die verschiedenen Formen der Baufinanzierung informieren und herausfinden, welcher zu Ihnen passt.

Was ist eine Baufinanzierung?


Bei der Baufinanzierung handelt es sich um einen zweckgebundenen Kredit. Dieser kann sowohl Privat als auch Geschäftlich beantragt werden. Dieser wird für den Kauf, Bau oder Modernisierung einer Immobilie verwendet. Zur Sicherheit für das finanzierende Institut wird eine Grundschuld im Grundbuch festgehalten.



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Wie läuft eine Baufinanzierung ab?


Bei dem Abschluss eines Bauvertrages kommt es auf das vorhandene Eigenkapital an. Je höher die Summe ist, desto günstiger erhält der Kunde eine Baufinanzierung. Somit ist es vom Vorteil sich vorher darüber im klaren zu sein, wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Dennoch ist es zu empfehlen nicht das gesamte Vermögen in die Finanzierung einzubeziehen. Es ist immer gut Rücklagen zu haben. Auf der Suche nach einem geeigneten Finanzierer, ist es nicht notwendig sich auf die Hausbank festzulegen. Andere Banken haben ebenfalls Angebote, die günstigere Konditionen beinhalten.

Welche Baufinanzierungsvarianten gibt es?


Hier stehen dem Kunde mehrere Optionen zur Verfügung. Zur Auswahl stehen: das Annuitätendarlehen, das Volltilgerdarlehen, das Kombi-Darlehen, das tilgungsfreie Darlehen oder der Fremdwährungskredit.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen gilt hier als Klassiker. Die Raten sind bei einer festgelegten Laufzeit monatlich fällig. Sie setzt sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Die Rate ändert sich während des gesamten Zeitraums nicht. Fünf bis fünfzehn Jahre dauert meist die Laufzeit. Der Tilgungssatz kann am Anfang der Kunde bestimmen.

Volltilgerdarlehen

Bei dem Volltilgerdarlehen ist eine monatlich feste Rate zubezahlen. Diese enthält Zinsen und Tilgung. Hier haben Sie die Wahl zu entscheiden wann sie wieder Schuldenfrei sein möchten. Dementsprechend an den Zeitraum werden die Raten festgelegt. Der Kunde hat hier den Vorteil, dass der Zinssatz über den gesamten Zeitraum gleich bleibt. Außerdem ist das Darlehen nach der Laufzeit komplett abgezahlt.

Kombi-Darlehen

Hierbei werden verschiedene Finanzierungsprodukte miteinander kombiniert. Ein Kunde kann zum Beispiel ein festverzinsliches Annuitätendarlehen mit einem variablen Darlehen. Der Vorteil ist, dass das variablen Darlehen jederzeit kündbar ist oder in der Niedrigzinsphase in ein festverzinsliches Darlehen umgewandelt werden.

Das Tilgungsdarlehen

Auch hier fallen Zinsen an. Anders als beim Annuitätendarlehen, werden hier die Tilgungs- und Zinsraten separat voneinander bezahlt. Die Tilgungsrate bleibt während des gesamten Zeitraums unverändert. Dafür werden mit Reduzierung der Restschuld die Zinsraten weniger. Das heißt, dass Sie am Anfang höher belastet sind, jedoch die Gesamtbelastung im Ganzen geringer ist.

Fremdwährungskredit

Diese Form der Finanzierung steht einem Käufer zur Wahl, wenn dieser Risikobewusst ist und eine gute Bonität besitzt. Vorteil ist, dass die Zinsen in einer fremden Währung geringer sein können. Zugleich ist der Kredit eine Währungsspekulation. Dabei sind auf die Kurse zu achten, wie diese sich im Verhältnis zu Euro entwickeln. Wie nachdem ist ein Gewinn oder Verlust zu erzielen.

Endfälliges Darlehen

Dieses Darlehen wird auch tilgungsfreies Darlehen genannt. Innerhalb der Laufzeit hat der Kunde nur die Kreditzinsen zu zahlen. Die Tilgung wird gesamt nach Beendigung der Kreditlaufzeit bezahlt. Normalerweise wird zusätzliche eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen. Zur Tilgung des Kredits wird das daraus erwirtschaftete Kapital verwendet.

Baufinanzierung

Was muss bei einer Baufinanzierung beachtet werden?


Die Wahl einer Baufinanzierung langfristige und daher wichtige Entscheidung. Daher ist es wichtig vor dem Hausbau die Baufinanzierung gut zu planen. So gehen Sie bösen Überraschungen gekonnt aus dem Weg. Folgende Punkte sind dabei zu bedenken:

Genug Eigenkapital

Ein Haus wird meist nicht auf einem Mal abgezahlt. Meist wird als Finanzierungshilfe ein Kredit geliehen. Daher bildet die erste Grundlage hier das Eigenkapital. Es ist vom Vorteil, wenn ein Kunde bis zu 20 Prozent an Ersparten in die Finanzierung einfließen lassen kann. Dadurch kann sich der Kunde einen geringeren Kredit von der Bank leihen. Wodurch am Ende die Gesamtkosten niedriger ausfallen.

Außerdem ist empfehlenswert, wenn die Baugeldzinsen zu beachten. Denn diese werden durch mehrere Faktoren beeinflusst.

Somit sollte sich der Kunde folgende Fragen stellen:

› Vorhaben: Handelt es sich hier um einen Bau, einen Kauf oder eine Anschlussfinanzierung?
› Lage: Befindet sich das Haus in einer Großstadt und ist somit teurer oder wird es auf dem Land gebaut?
Objektwert: Welchen Wert besitzt die Immobilie?
Nettodarlehenssumme: Die tatsächliche zu zahlende Summe des Vorhabens kann die Zinsen entweder drücken oder erhöhen.
Bonität: Je höher die Bonität des Kreditnehmers ist, desto niedriger fallen die Zinsen aus.
Bauzinsen fixieren: Ein lange Zinsbindung ist sehr sinnvoll. Diese muss jedoch zusätzlich bezahlt werden.
Entwicklung des Geldmarktes: Um günstige Zinsen zu erhalten, ist es wichtig den Geldmarkt zu beobachten.

Laufzeit

Finden Sie die geeignete Laufzeit. Diese hängt von der Höher der Zinsen ab. Wenn Sie sich vor einer Zinserhöhung schützen wollen, planen Sie eine lange Laufzeit ein. In diesem Zeitraum können Sie sich an die vereinbarten Zinsen binden.
Zu bedenken ist auch, dass der Kredit teurer wird je länger dieser ist. Mit der Sicherheit der Zinsbildung wird meist ein Aufschlag dazu berechnet. Somit ist es besser die Laufzeit des Darlehens kurz zu halten, denn dadurch wird dieses günstiger. Auch diese Option hat einen Nachteil, denn hier können teure Anschlussgebühren verlangt werden. Demnach rentiert sich die kurze Zinsbindung nur, wenn Sie sich sicher sind, dass Sie das Darlehen vollständig während der Laufzeit zurückzahlen können.

Maximale Kreditsumme

Bevor sie einen Kredit beantragen, sollte darüber nachgedacht werden, welchen Darlehensbetrag Sie sich leisten können. Um das herauszufinden, sollten Sie folgendermaßen vorgehen:

1. Die finanzielle Situation analysieren

Dafür ist es wichtig, dass Sie und Ihr Partner die regelmäßigen Einnahmen auflisten. Die Kontoauszüge können hier als Hilfe dienen. Bei der Auflistung sollte nicht nur das Bargeld, der Kontobestand, Wertpapiere und Bausparguthaben zusammengerechnet werden, sondern auch die Erbschaft, Schenkungen und Lebensversicherung sind mit einzukalkulieren.

2. Die monatliche Belastungen einberechnen

Hierbei sollten alle regelmäßigen Ausgaben aufgelistet werden wie Lebensmittel, Miete, etc. Auch sollen Versicherungsprämien mit einberechnet werden. Zu empfehlen ist es auch ein Haushaltsbuch zu führen um keine Kosten zu vergessen.

3. Abzug der Rücklagen

Von dem verbleibenden Überschuss sollten nun Geld für Urlaub, Reparaturen und weiterem Kosten, die auf einen zukommen könnten, abgezogen werden. Hier ist es sinnvoll großzügig abzuziehen.

Der Betrag, der monatlich übrig bleibt, kann für die monatlich anfallende Rate verwendet werden. Dadurch können Sie errechnen wie hoch die maximale Kreditsumme sein darf.

Die aktuellen Bauzinsen

Um einen günstigen Zins für ein Baudarlehen zu erhalten, ist es vom Vorteil neben den individuellen Rahmenbedingungen auch die Entwicklung am nationalen sowie internationalen Geldmarkt zu beobachten. Auch wenn vorläufig ein Tiefpunkt nicht vorkommt, ist es dennoch möglich durch die Bauzinsen einen günstigen Kredit abzuschließen.
Eine pauschale Aussage wie die Höhe der Zinsen im Einzelfall aussehen ist nicht möglich, da sie von bestimmten Umständen abhängen. Ein Baufinanzierungsrechner kann hier für jeden das passende Angebot herausfiltern. Hier lohnen sich Onlinekredite. Denn mit dem Verzicht der Direktbank auf das Filialnetz, werden die Einsparungen an die Kunden weitergegeben.
Weitere Faktoren haben Einfluss auf die Unterschiede bei den Kosten. Daher ist ein Vergleich von den Zinsen und eine Gegenüberstellung von den Gebühren sowie den Modalitäten wichtig. Wenn noch keinen Termin für eine Bau oder Kauf hat, der kann die Zinsentwicklung der Baufinanzierung über einen längeren Zeitraum beobachten und reagieren, wenn diese am günstigsten sind. Folgende Faktoren benötigen Experten für eine Bauzins-Prognose:

Allgemeine wirtschaftliche Lage:

Bei schlechter Lage, dient das risikoarme Immobilienkredit den Banken als Sicherheit. Dadurch sind diese dann günstiger zu erhalten.

Staatsleihen:

Diese Anlageform sind für die Banken noch sicherer als Immobilienkredite. Je teurer die Kredite werden, so attraktiver werden diese auch gleichzeitig. Das löst ebenfalls einen Anstieg bei der Zinsentwicklung der Baufinanzierung aus.

Die Nachfrage der Immobilienkrediten:

Oft nutzen Bauherren die positive Bauzinsentwicklung aus, wodurch bei den Banken eine Sättigung entsteht. Daraus resultiert ein steigender Zinssatz.

Europäische Zentralbank:

Da ein niedriger Leitzins zu einem günstigen Kredit führt, entschließt sich die EZB Staatsleihen aus Krisengebieten aufzukaufen. Dadurch werden die Kredite attraktiver und haben somit einen gegenteiligen Effekt.

Steuern sparen bei der Baufinanzierung

Beim Hausbau als Kapitalanlage, ist es möglich Steuern zu sparen. Der Bauherr zieht neben den Mieteinkünften auch ein nutzen aus den Abschreibungsmöglichkeiten. Wenn von der „Absetzung für Abnutzung“ die Rede ist, wird von dem Verlust des Wertes der Immobilie ausgegangen. Dies gilt nur für das Gebäude und nicht für das Grundstück. Bei der Berechnung der Anschaffungskosten wird daher der Grundstückspreis von der Gesamtsumme abgezogen. Über mehrere Jahre können diese Kosten von der Steuer abgesetzt werden.

Weiterer Hinweis

Zu empfehlen ist es sich richtig einzuschätzen. Denn wer sich einen zu niedrigen Kredit nimmt, läuft Gefahr eine Nachfinanzierung zu beantragen. Diese werden von der Bank meist zu schlechteren Konditionen angeboten. Aber auch bei einem zu hohen Kredit ist mit einem Verlust zu rechnen. Bei einer Nichtabnahme des Kredits verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.

Funktioniert eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital?


Prinzipiell steuern Bauherrn zusätzlich zu der Baufinanzierung Eigenkapital hinzu. Ist dem nicht so, weil dieses entweder nicht vorhanden ist oder anderweitig eingeplant ist, so ist eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital möglich.

Der Vorteil daran ist:

› Die Niedrigzinsen voll ausnutzen
› Früher Schuldenfrei wegen höherer Mindesttilgungsraten
› Falls Engpässe entstehen, kann der Kreditnehmer auf das vorhandene Eigenkapital zurückgreifen
› Das somit ein Hausbau bzw. -kauf auch schon in jungen Jahren möglich ist

Natürlich hat ein Baufinanzierung ohne zusätzlichen Eigenkapital auch Nachteile. Wie zum Beispiel:

› Besitzt meist einen höheren Zinssatz und ist auch insgesamt teurer
› Die höheren Mindesttilgungsraten können zu einer großen Belastung werden
› Unvorhergesehene Änderungen, was die persönliche Finanzen angeht, sind entscheidender

Demnach ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital risikoreicher. Kann aber in Niedrigzinsphasen für Besserverdiener sehr attraktiv sein. Generell gilt, wer eine günstige Baufinanzierung haben möchten, muss Bauzinsen vergleichen.

Ist eine Umschuldung der Baufinanzierung möglich?


Um von einem besseren Kredit zu profitieren, ist es später möglich die Baufinanzierung umzuschulden. Diese kann durchgeführt werden, nachdem die Zinsbindung des aktuellen Kredits ausläuft. Darum gilt sich drei Monate vor Ablauf zu informieren und Anbieter zu vergleichen.

Möchte ein Kreditnehmer das Kreditinstitut wechseln, so muss dieser die Grundschuld ebenfalls übertragen. Meistens fallen dafür Gebühren an. Generell sind diese nicht höher als 0,3 Prozent. Bei Neukunden kann es vorkommen, das Banken die Gebühren auch übernehmen.

Was den Zeitaufwand angeht, ist dieser gering. Nachdem Sie einen geeigneten Anbieter gefunden haben, schicken sie diesem Ihren Antrag und weitere Unterlagen zu. Danach müssen Sie nur auf die Bestätigung von diesem warten. Mit Ihrer Unterschrift sind die zugeschickten Unterlagen verbindlich. Die Bank kümmert sich dann um alles sonstige.

Warum lehnt die Bank Baufinanzierung ab?


Wie bei anderen Krediten auch, ist die Vergabe von einigen Faktoren abhängig. Besitzt ein Kunde eine gute Bonität und hat eine gewisse Höhe an Eigenkapital, sehen die Chancen eine Baufinanzierung zu erhalten sehr gut aus. Eine Person wird abgelehnt, bei kaum vorhandenen Eigenkapital, einem negativ Schufa-Score oder bei zu kurzer Selbstständigkeit. Auch kann eine Ablehnung erfolgen, wenn Unterlagen fehlen.